올해부터 달라지는 공동주택 관련 주요 법령·제도

응급장비 비치 의무화·농협보험도 화재보험으로 인정

올해부터는 아파트에서 농협이 판매하는 보험에 가입해도 관계 법령에 따른 화재보험으로 인정되며, 공동주택에도 자동제세동기와 같은 응급장비를 의무적으로 비치해야 하는 등 일부 법령 및 제도가 달라진다.

▣ 공동주택관리

▲ 주관사 자격자 한해 주택관리업 등록

주택관리업 등록은 주택관리사와 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사 법인에 한해 신청할 수 있으며 관리사무소장 배치 등의 업무를 대한주택관리사협회에 위탁할 수 있도록 근거 규정이 마련됐다. 이와 함께 주택법 제55조 제1항에 ‘사업주체’를 추가해 입주 초기 입주예정자 과반수가 입주하기 전 사업주체가 공동주택을 직접 관리할 때부터 주택관리사(보)를 의무적으로 배치토록 했다. 이 법안은 2008년 송광호 의원이 발의한 주택법 일부 개정안으로 지난해 9월 16일 공포돼 6개월이 경과한 3월 17일부터 실시된다.

▲ 초고층 건축물 재난관리 자격 제한

지난해 3월 8일 제정된 ‘초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법’ 시행령 및 시행규칙이 3월 9일부터 시행된다. 50층 이상 또는 200m 이상 건축물의 경우 공동주택 유무를 떠나 총괄재난관리자를 선임토록 해 주택관리 분야 실무경력 5년 이상인 주택관리사도 선임될 수 있도록 함으로써 주택관리사가 공동주택이 아닌 일반 고층 건축물에 진출할 수 있는 초석을 마련했다는 평가를 받고 있다.

▲ 중대형 공동주택 관리비 부가세 3년 면세

중대형 공동주택 일반관리·경비·청소용역에 대한 부가가치세 면세가 올해부터 2014년까지 3년 더 연장된다. 민주통합당 백재현 의원이 대표발의한 조세특례제한법 개정안이 지난해 12월 28일 상임위원회를 통과했다.

▲ 음식물쓰레기 종량제 시행

음식물쓰레기 배출량에 따라 수수료를 차등 납부하는 음식물쓰레기 종량제가 전국 144개 시·구를 대상으로 본격 시행된다. 아울러 종량제 방식 중에서 주민불편이 적고 감량효과가 우수한 RFID방식 수거시스템은 지자체 여건을 고려해 단계적으로 확대할 예정이다.

▲ 어린이놀이시설 설치검사 유예기간 연장

올해 1월 26일까지였던 어린이놀이시설 설치검사 유예기간이 2015년 1월 26일까지로 연장됐다. 다만 개정된 법률에 따라 어린이놀이시설 관리주체는 1월 27일부터 △안전사고에 대한 배상책임보험 가입 △월 1회 안전점검 실시 △2년마다 1회 4시간 안전교육 등을 이행해야 한다. 아울러 검사기관이 자율적으로 결정할 수 있었던 안전검사 수수료는 행정안전부가 상한액을 고시하게 됨에 따라 현행보다 평균 12.5% 낮아질 전망이다.

▲ 공동주택 내 보육시설 임대료 상한제 도입

민주통합당 최영희 의원은 공동주택 내 설치된 보육시설을 임대할 경우 월 임대료 상한제를 도입하고 최저임대차기간과 계약갱신요구권을 설정해 보육시설의 안정적인 운영을 보장함과 동시에 영유아 보육서비스의 질을 높이기 위한 주택법 일부 개정안을 대표발의해 국회 계류 중이다.

▲ CCTV 안내판 의무설치 본격 시행

지난해 9월 30일 개인정보보호법 전면 시행으로 아파트 단지에도 CCTV 안내판을 의무적으로 설치해야 한다. 법 시행 후 6개월간을 계도기간으로 정한 행정안전부 지침에 따라 4월 1일부터는 CCTV 안내판을 설치하지 않아 적발될 경우 1,000만원 이하의 과태료를 물게 된다.

▲ 승강기 개별 고유번호 부여

지난해 시범적으로 시행됐던 승강기 고유번호판 부착 사업이 올해 전국적으로 확대된다. 행정안전부는 이를 통해 ‘승강기종합정보시스템’을 구축하고 승강기에 대한 각종 규격, 유지관리 및 사고현황 등 모든 이력을 체계적으로 관리한다는 방침이다.

▲ 아파트 하자보수 시공사에 직접 요청 가능

아파트 입주민들이 하자보수 요구를 시공을 맡은 건설사에게 직접 요청할 수 있게 된다. 법무부는 지난해 12월 이 같은 내용의 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안’을 의결했다. 단 시공자에 책임이 과도하게 돌아가는 것을 방지하기 위해 시공자의 담보책임을 시공자가 분양자에게 지는 범위로 한정된다.

▲ 리모델링 수평·별동 증축 허용

올해부터 공동주택 리모델링 시 전체 가구 수의 10% 범위 내에서 가구 분할 및 가구 수 증가, 수평·별동 증축이 허용된다. 하지만 아파트 상층부를 높이는 수직 증축은 안전상의 문제로 허용되지 않았다. 지난해 12월 국회 국토해양위원회 법안심사소위원회에서 통과된 주택법 개정안은 아파트 리모델링 시 기존 동을 옆으로 늘리는 수평 증축을 통해 종전 가구 수보다 10% 이내에서 늘릴 수 있도록 허용했다. 특히 85㎡ 이하 중소형 평형의 경우 가구증축 면적의 최대 40%까지 확대할 수 있도록 했다. 단 85㎡ 이상은 현행대로 30%까지만 면적을 늘릴 수 있다.

▲ 공용부분 하자심사 공종별로 분류

국토해양부 공동주택 하자심사·분쟁조정위원회는 올해 1월 1일부터 분쟁조정 신청의 사건기준을 제정해 시행한다. 이에 따라 전용부분과 공용부분에 대한 하자심사 또는 분쟁조정의 신청은 각각 별도의 신청서를 작성해 신청해야 하며 하자심사·조정도 별도 신청서를 작성해 제출해야 한다.

▲ 공공임대주택 거주자 실태조사 도입

임차인의 실제 거주 여부와 임차권 양도 및 전대 유무를 파악하기 위한 공공임대주택 거주자 실태조사가 8월 5일부터 도입된다. 민간임대는 시장·군수·구청장이, LH 및 지방공사가 공급한 임대주택은 사업주체가 직접 시행할 수 있다.

▣ 세제·부동산

▲ 양도세 중과제도 7년 만에 영구 폐지

다주택자 양도세 중과제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과토록 한 제도로 주택 투기 방지를 위해 지난 2004년 도입됐으나 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐고 지난해 말 유예 기한이 종료됐다. 중과제도가 영구 폐지되면 다주택자가 보유한 주택을 팔아도 6~35%의 일반세율이 적용된다.

▲ 취·등록세 감면 종료

지난해 12월까지 연장됐던 취·등록세 감면이 종료돼 올해부터는 9억원 이하 1주택은 취득세를 1%에서 2%, 9억원 초과 또는 다주택자는 2%에서 4%를 적용받게 된다.

▲ 전월세 소득공제 확대

국민주택규모 주택을 임차할 때 연간 300만원 한도에서 전월세 소득공제를 받을 수 있는데, 이를 위한 근로소득요건이 종전 총 급여 3,000만원에서 5,000만원 이하로 확대되고 부양가족이 없는 1인 가구에도 적용된다.

▲ 준공 후 미분양 양도·취득세 감면 종료

준공 후 미분양주택을 취득해 5년 이상 임대하면 취득세는 물론 취득 후 5년간 발생한 양도소득세에 대해 최대 50%를 감면해주는 지원책이 지난해 말로 종료됐다. 단 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과는 제외된다.

▲ 소형주택 건설자금 금리 인상

소형주택 건설자금에 대한 연 2% 금리의 특별지원이 지난해 말 종료됐다. 이에 따라 올해부터는 도시형생활주택과 다세대·다가구, 오피스텔 등을 건설할 때 국민주택기금에서 지원하던 건설자금 금리가 연 3~6%로 다시 인상된다.

▲ 수도권 청약가점제 비율 탄력적 운용

‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안이 올해 초 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 수도권에서 가점제 적용비율을 지자체장이 75% 범위 내에서 탄력적으로 적용할 수 있으며 민영주택의 특별공급유형 간 공급비율도 지자체장이 조정할 수 있게 된다. 또 국민임대주택의 우선공급대상에 비정규직 근로자가 포함되고 청약통장을 거래하거나 이를 광고하는 경우 청약자격이 제한된다.

▲ 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과중지

개발이익 환수라는 제도 도입 취지를 감안, 제도 자체는 유지하되 현재 재건축 위축상황을 고려해 2년간 부과를 중지할 계획이다.

▣ 노 동

▲ 감시·단속적 근로자 법정 최저임금 90% 적용

올해 시간급 최저임금은 4,580원으로 고시됐다. 이에 따라 시간급 최저임금에서 10% 감액 적용을 받는 감시·단속적 근로자의 경우 4,122원이 적용된다. 감시·단속적 근로자는 향후 3년간 법정 최저임금의 90%를 적용받고 2015년부터 100% 전면 적용이 확정됐다.

▲ 산재보험 개정

1월 1일부터 업무상 재해에 대한 근로자의 입증부담을 완화하기 위해 근로복지공단의 재해조사를 강화하는 한편 산재를 신청한 질병이 잘못 기재된 경우 근로자의 신청의사 확인을 거쳐 바로 변경 승인될 수 있도록 했다. 또 언어치료, 증식치료, 발음 및 발성검사 등 산재환자의 재활치료에 필요한 6개 항목을 새롭게 반영하고 치과보철료와 재활보조기구 수리비 등도 조정하는 등 요양급여 산정기준도 개정된다.

▲ 근로자퇴직급여보장법 전부개정안 통과

중간정산 지급요건 신설로 근로자의 퇴직연금 중간정산을 제한하는 내용을 담은 근퇴법 개정안이 7월 26일부터 시행된다. 무주택자 주택 구입 등 꼭 필요한 경우에 대해서만 중간정산이 가능토록 해 노후자금으로 보존되도록 했으며, 법 시행 이후 새로 설립되는 사업장은 1년 이내에 퇴직연금 제도를 도입해야 하고 사용자의 임의 정산도 제한된다. 이와 더불어 IRA가 IRP(개인형퇴직연금)로 일괄 변경되며 직장인 외 소득이 고르지 못한 자영업자도 2017년부터 IRP가입이 가능해져 본인이 부담하는 IRP를 통해 안정적인 노후자금을 마련할 수 있도록 했다. 또 올해부터는 확정급여형과 확정기여형을 혼합해 퇴직급여를 설정할 수도 있다.

▲ 최저임금감독관제도 도입

민주노동당 홍희덕 의원은 지난해 5월 최저임금 위반사건의 경우 복잡한 절차를 신속하게 처리할 수 있도록 최저임금 위반에 관한 사실관계 조사업무 등을 수행하는 최저임금감독관제도를 도입하는 내용의 최저임금법 일부개정 법률안을 대표발의해 현재 국회 계류 중이다.

▣ 소 방

▲ 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행

지난해 8월 4일 개정된 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률이 2월 5일부터 본격 시행된다. 이에 따라 그동안 소방관서를 통해 전수적으로 이뤄지던 소방검사가 ‘소방특별조사’ 체제로 전환되고 화재가 잦은 주택의 경우 단독경보형감지기, 소화기 등 기초 소방시설을 의무적으로 설치해야 한다. 아울러 이 법안은 △소방시설 내진설계 근거 △노유자시설 및 의료시설 강화 기준 적용 △방화관리자 명칭 변경 및 보수요구권 신설 △소방시설유지관리업체 점검능력 평가 및 공시제도 도입 △소방시설점검인력 배치기준 마련 근거 △점검실명제 도입 △소방용기계기구→소방용품으로 명칭 변경 △소방용품 품질관리 체계 변경 △성능인증 소방용품 제품검사 의무화 △제품검사 전문기관 복수화 △소방용품 수집검사 근거 마련 등의 내용을 담고 있다.

▲ 피난안전구역 설치 30층 이상 건물로 확대

고층건축물 화재안전 기준을 강화한 건축법 시행령 개정안이 지난달 27일 국무회의를 통과함에 따라 고층건축물 대피공간인 피난안전구역의 설치대상이 현행 50층 이상에서 30층 이상으로 확대됐다. 또 30층 이상 건축물의 외벽 마감재는 불에 타지 않는 재료를 사용토록 했다. 개정 내용은 3월 17일 이후 허가를 신청하는 건축물부터 적용된다.

▣ 기 타

▲ 제15회 주관사보 시험

올해 시행되는 제15회 주택관리사보 시험은 일부 과목의 출제비율이 변경되고 주관식 문항 수가 16문제로 늘어난다. 7월 15일 실시되는 제1차 시험은 6월 4일부터 13일까지 접수를 받아 8월 8일 합격자를 발표하며 9월 23일 실시되는 제2차 시험은 8월 27일부터 9월 5일까지 접수 받아 최종 합격자는 10월 31일 발표될 예정이다.

▲ 아파트 등 창세트 에너지소비효율등급 표시 의무화

7월 1일부터 아파트 등 건물벽체 면적의 반을 차지하는 창세트에 대한 에너지소비효율등급(1~5등급) 표시가 의무화되고 최저소비효율기준이 적용된다.

한국아파트신문【취재부】